New York concede sgravi fiscali da 191 milioni di dollari ai proprietari per 3.000 violazioni del codice immobiliare

A Flatbush Gardens, i residenti si lamentano da tempo delle condizioni all’interno del complesso, 1 agosto 2023.

Ben Fractenberg/LA CITTÀ

Il proprietario di un vasto complesso di appartamenti di Brooklyn ripetutamente citato per il deterioramento delle condizioni e la mancanza di riparazioni ha ricevuto una delle agevolazioni fiscali più generose concesse dal municipio da quando il sindaco Eric Adams è entrato in carica.

I funzionari del Dipartimento per la preservazione e lo sviluppo dell'edilizia abitativa della città hanno tranquillamente firmato il mese scorso un accordo per fornire un'esenzione fiscale quarantennale del valore di circa 191 milioni di dollari ai proprietari di Flatbush Gardens, un gruppo di vecchi edifici in mattoni rossi con quasi 2.500 affitti -appartamenti stabilizzati situati a East Flatbush.

L’esenzione fiscale è stata concessa in base a una disposizione della legge statale sul finanziamento dell’edilizia abitativa nota come Articolo XI, che è progettata per mantenere gli alloggi a prezzi accessibili. L'accordo prevede che il proprietario risolva le quasi 3.000 violazioni pendenti del codice immobiliare, mantenga gli affitti degli appartamenti regolamentati e riservi un totale di 250 appartamenti per i senzatetto non appena le unità libere diventano disponibili. L'esenzione è stata approvata senza obiezioni dal Consiglio comunale a giugno.

Il complesso è di proprietà di Clipper Realty, una società quotata in borsa il cui amministratore delegato è David Bistricer, un uomo d'affari di Brooklyn che è stato a lungo un attore controverso nel settore immobiliare delle principali città. Nel 2007, l'offerta di Bistricer per l'acquisto di Starrett City, il complesso di 5.800 unità nel sud di Brooklyn ora noto come Spring Creek Towers, è stata respinta dal Dipartimento federale dell'edilizia abitativa e dello sviluppo urbano, che ha citato preoccupazioni sull'"impegno di Bistricer per alloggi a prezzi accessibili". All’offerta di Starrett si è opposto anche il procuratore generale dello stato Andrew Cuomo, che ha affermato che il proprietario aveva “una lunga e travagliata storia di abusi sugli inquilini”.

Nel 2010, l'allora avvocato pubblico della città Bill de Blasio inserì Bistricer in un elenco dei "peggiori proprietari", citando migliaia di violazioni del codice immobiliare a Flatbush Gardens. Il complesso era tornato sulla lista l'anno scorso, con l'attuale difensore pubblico Jumaane Williams che citava il figlio di Bistricer, Jacob Bistricer, direttore operativo di Clipper Realty, per migliaia di violazioni nel sito.

Gli interni degli appartamenti necessitano di una serie di riparazioni e anche gli esterni di alcuni edifici sembrano essere in cattive condizioni.

Ben Fractenberg/LA CITTÀ

Oltre a Flatbush Gardens, che sembra già essere redditizio, il patrimonio immobiliare di Bistricer spazia dai condomini di lusso a Tribeca e vicino al Lincoln Center all'edificio per uffici al 141 di Livingston Street nel centro di Brooklyn che ospita l'Housing Court del distretto. La città paga all'azienda di Bisticer circa 10 milioni di dollari all'anno con un contratto di locazione di 10 anni.

I funzionari comunali per l'edilizia abitativa hanno affermato che lo sgravio fiscale era necessario per mantenere bassi gli affitti del progetto migliorando al contempo le condizioni. I risparmi del proprietario verranno utilizzati per "aiutare a finanziare le riparazioni per mantenere gli edifici in condizioni vivibili creando o preservando l'accessibilità economica per decenni nel futuro", ha affermato William Fowler, portavoce di HPD. L'accordo è nato, ha detto Fowler, quando Jacob Bistricer ha chiesto ai funzionari comunali l'agevolazione fiscale.

L'accordo prevede che Clipper Realty effettui almeno 25 milioni di dollari in migliorie di capitale al complesso nei prossimi tre anni, compresi tetti e sistemi idraulici. Questi problemi, hanno detto i funzionari del settore immobiliare, hanno contribuito alla stragrande maggioranza delle 2.988 violazioni in tutto il complesso.

Molte delle violazioni del codice immobiliare derivano dal tipo di perdite e problemi idraulici che le riparazioni previste del sistema potrebbero risolvere. Ma ci sono anche centinaia di violazioni che comportano errori di manutenzione di base che hanno portato alla formazione di roditori, scarafaggi, muffe, finestre marce, porte mancanti e vernice al piombo, condizioni ritenute dalla città le più pericolose.

Sei volte nell'ultimo anno, secondo i documenti, gli avvocati della divisione Housing Litigation della città sono andati in tribunale per costringere Renaissance Equity Holdings LLC di Bistricer, l'entità di gestione di Flatbush Gardens, a effettuare riparazioni, inclusa la sostituzione dei mattoni mancanti da un muro esterno e porte del compattatore e fornitura di acqua calda. A marzo, gli avvocati della città hanno affermato in una dichiarazione del tribunale che i gestori del complesso avevano falsamente certificato riparazioni di violazioni negli appartamenti di un edificio al 1350 di Brooklyn Avenue, tra cui un lavandino rotto, vernice scrostata e rilevatori di fumo e monossido di carbonio mancanti.